住房投诉大透视

在中国消费者协会公布的1999年消费投诉十大热点中，消费者对房屋建材的投诉增长了20．2％。另据年初中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、广州、武汉5个城市的近2000名商品房住户进行的调查发现，有68．4％的住户为住房问题投诉过。

在诸项投诉中，消费者对商品房严重“短斤少两”反映最为强烈。来自武汉市房地产局和该市消协的不完全统计，该市每年对房屋面积的投诉占有关住房投诉的50％以上；天津市自《商品房面积测量方法》地方标准颁布以来，有关房屋面积的咨询和投诉，连续几个月高居各类投诉之首。

安徽饭店物业公司开发的白餐苑仙人居别墅A型2幢商品房，其销售面积544平方米，实际面积缺少17．4平方米，按当地市价计算，等于多收了购房户10多万元。北京的方先生1997年底向一家房地产开发公司购买了115平方米的住房，拿到钥匙后丈量，发现这套住宅实际面积只有105．8平方米，实际相差9．2平方米。

一些房地产开发商损害消费者利益的手段花样百出：有的是建筑总面积计算表低于销售总面积计算表；有的是加大公用分摊面积；有的是购房合同附设的图纸房型与实际房型不符；有的是产权证所填面积与实际面积不符；有的将不可销售的公共配套设施面积分摊给住户；有的降低房屋内空间高度或缩小楼梯等公用面积的宽度……

前不久，国家质量技术监督局批准发布了《商品房销售面积测量与计算》计量技术规范。统一了全国商品房销售面积的测量与计算方法，为保证商品房销售面积的计量准确、维护商品房买卖双方的合法权益提供了重要的测量依据。

据了解，全国消费者投诉有关商品房质量的问题，已连续4年成为热点。

1996年12月10日，广东省某市一栋6层别墅楼倒塌，4人死亡，这户居民辛苦一辈子积攒的60万元顷刻变成一堆废墟；1997年“3·15”国际消费者权益日当晚，福建省莆田县江口镇新光电子有限公司四层的职工宿舍楼倒塌，共有百余人伤亡，其中死亡35人；1999年，消费者投诉镇江市经济技术开发区某新村5号住宅楼每年以3至4厘米向北倾斜，后经测量鉴定为危房，同年8月拆除时，发现整幢住宅偷工减料，是一个“豆腐渣工程”……

据中国建筑技术发展中心对北京、天津、上海、哈尔滨、重庆、福州等22个城市调查，发现当年竣工的房屋工程渗漏水率竟高达53％。有关部门统计仅花费在防渗的维护费，每年耗资就有20亿元左右。

偷工减料，是住房质量低劣的主要原因。陕西省咸阳市大地房地产开发有限公司开发的珠泉新村是咸阳最为高档的居民住宅小区。但打开房屋大梁，里面却混合着木块、砖头、泥块等建筑垃圾；从饮水管道中流出的是污染严重的黄水；墙体、屋面、阳台，到处是触目惊心的裂缝。住户花20万至45万元购买的高档住宅，到如今大多数房屋并没有房屋建筑质量检测部门核发的房屋质量合格证。

国家为切实保障业主的合法权益，先后颁布了《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，列明工程质量监督单位核验的质量等级、保证范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的规定，承担保修责任。

1999年7月，中消协发出第九号消费警示：提醒消费者依据建设部、国家工商行政管理局联合制定的《商品房购销合同示范文本》签订商品房购销合同，以免遭受“豆腐渣”房之害。

据了解，一些房地产开发商为了使自己在房屋交易中处于有利地位，预先在购房格式合同中有意添加一些隐性的不平等条款，例如有的合同约定“如果由于施工原因造成建筑实体与原设计图纸不符，误差在正负3％以内，双方议定售价不作调整。”在实践中，开发商所交付的房屋的实际面积总是朝负数摆动，在商品房每平方米单价动辄几千元的今天，购房者往往因为这一条款而损失数千上万元。

关于交房时间，开发商在合同中往往规定一个十分宽松的顺延期，并将顺延理由随意扩大。除不可抗力的原因以外，往往把施工中的技术问题、水电供应、配套设施及其他人为的困难与障碍统统纳入延期交付的理由。而对于购房者的付款等事宜，合同却规定得十分精细与苛刻。

一些开发商还要求购房者在转让预售房时须经其同意并收取总楼款1％的手续费。有关专家指出，这种转让应该是自由进行的，开发商无权制止，更不应收取所谓的手续费。

“定金”，也是一个陷阱。在北京市通州区西果园的一家小区里，开发商在买卖契约上把购房者分两次所付的预付款18万元，都写成“定金”，而在后面的条款上却标有“购房者如退房，将扣除所有定金”字样。如果消费者退房，那18万元预付金就要全部扣除。中消协人士认为，买房是不应该交定金的，尤其是购买期房。

早在1997年“3·15”，国家建设部就作出规定，全面推行住房使用说明书和质量保证卡制度：销售商品房必须出示说明书和保证卡，对质量不合格的房屋，出售者要承担经济和法律责任；1998年9月，国家建设部又发出通知，为了保障住房消费者的权益，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；1999年，有关部门又提醒消费者买房时要按“示范文本”签约……。消费者在购房时要特别注意上述文件是否规范。

据中消协1999年调查，仅有38．31％的房产消费者对物业管理公司的义务和责任内容“大部分知道”；有39．47％的房产消费者“小部分知道”；有22．22％的房产消费者“不知道”。

消费者对物业管理的投诉主要集中在两个问题上：一是乱收费。入住新房要交管理费、设施配套费、维护保养费、水电增容费、保证押金等等，少则几百，多则成千上万。二是维修服务差。盐城市王某等30位消费者投诉，他们于1996年购买了该市解放南路一幢商品房，交纳了物业管理费用后，日常管理无人问津，垃圾成堆，阴雨天粪池严重泄漏，居民苦不堪言。

擅自更改社区功能。在北京，消费者投诉某庄园开发商向住户承诺的绿地、停车场、IDD电话入户、免费社区班车等未能兑现。对小区绿化、安全保卫、水电气供应、交通管理、房屋及设备维修等物业管理服务项目，几乎都有投诉。

消费者协会负责人认为，小区必须建立管委会，让业主参与管理并监督执行，消费者有权选择物业公司，并有知晓交了费用花到哪里去了的权利。

由于经济承受能力所限，买期房比买现房便宜，但风险较大。

购买期房，首先要提防的是广告陷阱。在北京市经济技术开发区，有一个小区，圈了一块地，就展开销售攻势，他们大量散发传单式广告。这种“隔山买牛”的预期售房，常常隐含着销售陷井。

违约责任不清是期房销售中的重要问题。据中消协提供的材料，有的开发商竟然延期交房长达4年之久。南京一位消费者1998年通过朋友牵线，花100多万元购买了一套200多平米的期房，开发商信誓旦旦保证按期交房，消费者同意划去了一些束缚开发商的条款。到了合同约定交房日期，工程未完，但合同上却没有延期交房等违约责任。